Calculateur frais de notaire 2026 : ancien, neuf, DMTO

Estimez en quelques secondes le montant des frais de notaire pour l'achat d'un bien immobilier ancien ou neuf en France. Le calculateur applique les barèmes officiels 2026 (décret 2016-230 pour les émoluments, loi de finances 2025 pour les DMTO) et détaille chaque poste pour que vous compreniez exactement ce que vous payez.




Comment sont calculés les frais de notaire en 2026 ?

Les frais de notaire, souvent appelés à tort « frais du notaire », sont en réalité composés à 80 % de taxes reversées à l'État et aux collectivités locales. Seulement 10 à 15 % reviennent réellement au notaire sous forme d'émoluments réglementés. Comprendre cette répartition permet de dédramatiser le montant et de vérifier que votre notaire applique bien le barème officiel.

Un achat immobilier en France entraîne quatre grandes catégories de frais :

  • Les émoluments du notaire : la rémunération proprement dite du notaire, calculée selon un barème national réglementé et dégressif. Pour un bien à 250 000 euros, ils représentent environ 2 800 euros HT.
  • Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : les taxes versées au département, à la commune et à l'État. C'est de loin le poste le plus lourd : environ 5,80 % du prix pour un bien ancien, soit près de 15 000 euros sur un achat à 250 000 euros.
  • La contribution de sécurité immobilière (CSI) : une taxe de 0,10 % qui sert à financer le service de la publicité foncière.
  • Les débours et émoluments de formalités : les sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents nécessaires à la vente (extrait cadastral, état civil, géomètre, hypothèques). Environ 800 à 1 400 euros selon la complexité du dossier.

Au total, comptez 7 à 8 % du prix pour un bien ancien et seulement 2 à 3 % pour un bien neuf. La différence est considérable : elle peut représenter 15 000 euros d'écart sur un achat à 300 000 euros. Cette différence s'explique par le traitement fiscal du neuf, où la TVA a déjà été payée par le promoteur.

Le barème des émoluments du notaire en 2026

Les émoluments du notaire sont fixés par décret et dégressifs par tranches. Depuis l'arrêté du 28 février 2020 (reconduit en 2024), voici le barème appliqué :

  • De 0 à 6 500 euros : 3,870 %
  • De 6 500 à 17 000 euros : 1,596 %
  • De 17 000 à 60 000 euros : 1,064 %
  • Au-delà de 60 000 euros : 0,799 %

Concrètement, pour un achat à 250 000 euros, le calcul donne :

  • 6 500 × 3,870 % = 251,55 euros
  • 10 500 × 1,596 % = 167,58 euros
  • 43 000 × 1,064 % = 457,52 euros
  • 190 000 × 0,799 % = 1 518,10 euros
  • Total émoluments HT : 2 394,75 euros
  • TVA 20 % : 478,95 euros
  • Total émoluments TTC : 2 873,70 euros

Depuis 2021, les notaires peuvent accorder une remise de 20 % sur la tranche des émoluments au-delà de 100 000 euros. Cette remise n'est pas automatique : vous devez la demander explicitement. Pour un achat à 500 000 euros, elle peut vous faire économiser plusieurs centaines d'euros. N'hésitez pas à négocier, c'est votre droit.

Les DMTO : le gros morceau des frais de notaire

Les droits de mutation à titre onéreux représentent l'essentiel des frais de notaire sur un bien ancien. Ils se décomposent en trois lignes :

  • Droit départemental : historiquement à 3,80 %, relevé à 4,50 % dans la plupart des départements, puis à 5,00 % depuis le 1er avril 2025 dans la majorité des départements. La loi de finances pour 2025 (article 116) autorise cette majoration temporaire jusqu'au 31 mars 2028. Les départements qui ont maintenu un taux inférieur sont l'Indre, l'Isère, la Mayotte et le Morbihan (à 3,80 %).
  • Taxe communale : 1,20 % du prix du bien, reversée à la commune où se situe le bien (article 1584 du CGI).
  • Frais d'assiette et de recouvrement : 2,37 % du droit départemental, soit environ 0,12 % du prix, perçus par l'État en contrepartie du service de collecte de l'impôt (article 1647 CGI).

Sur un bien à 250 000 euros dans un département au taux majoré de 5,00 %, cela donne :

  • Droit départemental : 12 500 euros
  • Taxe communale : 3 000 euros
  • Frais d'assiette : 296,25 euros
  • Total DMTO : 15 796,25 euros (soit 6,32 % du prix)

Cette somme constitue à elle seule 70 à 75 % de vos frais de notaire. Elle ne revient en aucune façon au notaire : il ne fait que collecter cette taxe pour la reverser au Trésor Public, à la commune et au département.

Différences entre l'ancien et le neuf

L'écart entre les frais sur ancien et sur neuf est frappant. Voici pourquoi :

Dans l'ancien (logement construit depuis plus de 5 ans)

Vous payez les DMTO au taux plein : émoluments + DMTO départemental + taxe communale + frais d'assiette + CSI + débours. Total : environ 7 à 8 % du prix. Sur un bien à 300 000 euros, cela représente 21 000 à 24 000 euros de frais.

Dans le neuf (VEFA ou logement de moins de 5 ans jamais occupé)

Le promoteur a déjà payé la TVA à 20 % sur la construction. Vous ne payez donc pas les DMTO classiques, seulement la taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %. Les émoluments du notaire et la CSI restent dus, mais le total s'effondre à 2 à 3 % du prix. Sur un bien à 300 000 euros, cela représente seulement 6 000 à 9 000 euros de frais, soit une économie de 15 000 euros par rapport à l'ancien.

Attention : un logement neuf passé entre deux propriétaires (première revente) perd son statut « neuf » au sens fiscal et bascule dans le régime de l'ancien. De même, une maison ancienne rénovée reste considérée comme ancienne, même si les travaux sont récents.

Qui paie les frais de notaire ?

La règle de base : les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur. Ils s'ajoutent au prix du bien et doivent être financés en plus de l'achat. La plupart des banques refusent d'inclure les frais de notaire dans un crédit immobilier classique, sauf si vous disposez d'un apport suffisant couvrant au moins les frais.

Il existe toutefois une exception : la clause « acte en main » (ou « frais d'acte en sus ») stipulée dans un compromis de vente peut prévoir que le vendeur prenne en charge une partie des frais. Cette configuration est rare mais peut servir d'argument de négociation lorsqu'un bien peine à se vendre.

En cas de co-acquisition (couple marié, pacsé, concubinage, SCI), les frais de notaire sont partagés entre les acheteurs au prorata de leur quote-part. Le notaire rédige alors un seul acte mais chaque acquéreur apparaît distinctement dans l'acte authentique.

Comment réduire les frais de notaire ?

Il existe plusieurs leviers légaux pour alléger la facture :

  • Négocier la remise de 20 % sur les émoluments au-delà de 100 000 euros. Cette remise est autorisée depuis 2021 et la plupart des notaires l'accordent sur simple demande.
  • Acheter dans le neuf plutôt que dans l'ancien : l'économie est considérable (5 à 6 % du prix).
  • Déduire la valeur du mobilier de l'assiette des DMTO : si vous achetez une maison meublée (cuisine équipée, électroménager), vous pouvez faire figurer ces éléments dans un inventaire annexé à l'acte. La valeur du mobilier (généralement 3 à 6 % du prix) est alors déduite de l'assiette, ce qui diminue les DMTO. Attention : le fisc est attentif, il faut pouvoir justifier les valeurs retenues.
  • Vérifier le taux DMTO de votre département : si vous achetez dans l'Indre, l'Isère, la Mayotte ou le Morbihan, vous bénéficiez encore du taux historique à 3,80 %, soit une économie d'environ 1 % du prix par rapport aux départements majorés à 5,00 %.
  • Acheter via une SCI familiale pour un investissement locatif peut parfois optimiser la fiscalité globale, mais ne réduit pas les frais de notaire à l'acquisition.
  • Éviter les actes complémentaires (procurations multiples, demandes de renseignements complémentaires) qui augmentent les débours.

Frais de notaire et prêt immobilier : comment les financer ?

La plupart des banques exigent que les frais de notaire soient financés par votre apport personnel. Si vous achetez un bien ancien à 250 000 euros, vous devez prévoir environ 18 000 à 20 000 euros de frais à ajouter au prix, soit un apport minimum de 20 000 euros. Certaines banques acceptent toutefois de financer les frais via un « prêt à 110 % » (le prêt couvre 110 % du prix : 100 % du bien + 10 % de frais), mais c'est une exception réservée aux dossiers très solides (revenus élevés, stabilité professionnelle, bonne gestion bancaire).

Pour un achat dans le neuf, les frais étant plus faibles (2-3 %), un apport de 10 000 euros suffit généralement. C'est l'un des arguments en faveur du neuf pour les primo-accédants qui disposent d'un apport limité. Consultez notre guide sur comment bien préparer son dossier de prêt immobilier pour maximiser vos chances.

Frais de notaire et primo-accédants : y a-t-il une exonération ?

La loi de finances 2025 qui a autorisé la majoration des DMTO à 5,00 % a prévu une exemption pour les primo-accédants sous certaines conditions. Les départements peuvent choisir d'appliquer ou non cette exemption. Si vous êtes primo-accédant (vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 2 ans) et que vous achetez votre résidence principale dans un département ayant appliqué cette exemption, vous pourriez conserver le taux historique à 4,50 % au lieu de 5,00 %.

Vérifiez auprès de votre notaire ou sur le site de votre conseil départemental si cette exemption s'applique à votre achat. L'économie peut atteindre 1 250 euros sur un bien à 250 000 euros, ce qui n'est pas négligeable.

Foire aux questions

Les frais de notaire sont-ils les mêmes dans tous les départements ?

Non. Les émoluments du notaire sont identiques partout en France (barème national), mais les DMTO varient selon le département : entre 3,80 % (Indre, Isère, Mayotte, Morbihan) et 5,00 % (majorité des départements depuis avril 2025). L'écart peut atteindre 3 000 euros sur un bien à 250 000 euros.

Quand paie-t-on les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont intégralement payés le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire, en même temps que le paiement du prix du bien. Le notaire exige un virement bancaire (les chèques ne sont plus acceptés depuis plusieurs années pour les montants importants). Le montant est bloqué sur le compte de l'étude notariale puis réparti : émoluments gardés, taxes reversées au Trésor Public dans les semaines qui suivent.

Peut-on inclure les frais de notaire dans un crédit immobilier ?

Oui, via un « prêt à 110 % » qui couvre le prix du bien plus les frais de notaire. Mais cette configuration est réservée aux dossiers très solides et n'est pas proposée par toutes les banques. La règle générale reste que les frais de notaire sont payés par l'apport personnel de l'acheteur. Consultez notre dossier sur les taux immobiliers actuels et la négociation du financement.

Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?

Pas pour l'achat de votre résidence principale. En revanche, dans le cadre d'un investissement locatif, les frais de notaire peuvent être intégrés au prix de revient du bien et amortis (en régime réel BIC ou LMNP). Ils servent également à calculer la plus-value en cas de revente : plus les frais initiaux sont élevés, plus la plus-value imposable sera réduite. Lisez notre article sur la plus-value immobilière pour en savoir plus.

Quelle différence entre frais de notaire et frais d'agence ?

Ce sont deux choses totalement distinctes. Les frais d'agence rémunèrent l'agence immobilière qui a servi d'intermédiaire dans la vente : ils représentent en général 3 à 8 % du prix et sont négociables. Les frais de notaire, eux, correspondent aux taxes + émoluments que vous versez obligatoirement pour l'acte authentique : ils ne sont pas négociables (hors remise de 20 % sur émoluments). Les deux sont payés par l'acheteur dans la grande majorité des cas.

Le notaire peut-il refuser de faire une remise sur ses émoluments ?

Oui, le notaire n'est pas obligé d'accorder la remise de 20 % sur la tranche au-delà de 100 000 euros. C'est une faculté, pas une obligation. Cependant, dans un marché concurrentiel, la plupart des notaires l'accordent sur simple demande pour garder leurs clients. N'hésitez jamais à demander : au pire, le notaire refuse, au mieux vous économisez plusieurs centaines d'euros.

Que se passe-t-il si j'ai sous-évalué le mobilier dans l'acte ?

Le fisc peut requalifier le prix et réclamer un complément de DMTO, assorti de pénalités. Pour être couvert, fournissez au notaire un inventaire détaillé et justifié du mobilier (factures, photos, valeurs de remplacement). Une valorisation raisonnable (3 à 6 % du prix pour un logement meublé) est généralement acceptée sans discussion.

Est-ce que les frais de notaire comprennent la taxe foncière ?

Non. La taxe foncière est une taxe annuelle due par le propriétaire du bien au 1er janvier de chaque année. Elle n'a rien à voir avec les frais de notaire, qui sont des frais ponctuels payés lors de la transaction. Au moment de la vente, la taxe foncière de l'année est généralement répartie entre le vendeur et l'acheteur au prorata temporis.

Pour aller plus loin dans votre projet immobilier

Si vous préparez un achat immobilier, ces ressources du site vous seront utiles :