Lorsque l'on souhaite réaliser un investissement locatif, deux options se démarquent souvent : la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et la Société Civile Immobilière (SCI).
Ces régimes ont des approches différentes tant sur le plan fiscal que sur la gestion des biens.
Faire le bon choix entre LMNP et SCI peut avoir un impact significatif sur vos rendements financiers, la gestion de votre patrimoine et la simplicité de vos démarches administratives. Se pose dès lors la question de la possibilité de cumuler les deux régimes.
Voici ce qu'il en est réellement !
Les fondamentaux des régimes LMNP et SCI
Qu’est-ce que la LMNP ?
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un régime fiscal qui permet à un propriétaire de louer un logement meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Pour être éligible à ce statut, le bailleur doit respecter deux conditions principales :
- Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € par an ou représenter moins de la moitié des revenus du foyer fiscal.
- Le bien doit être correctement équipé pour être considéré comme meublé (literie, vaisselle, mobilier, etc.).
Le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel se distingue par la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le micro-BIC : un régime simplifié avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
- Le régime réel : permet de déduire les charges et d’amortir le bien, ce qui peut réduire considérablement, voire annuler, l’imposition.
De plus, le loueur doit respecter le décret du 31 juillet 2015 qui indique que le logement doit être loué avec un certain nombre d'éléments au moment de l'entrée du locataire :
- literie
- volets ou rideaux dans les chambres
- luminaires
- matériel d'entretien ménager
- étagères de rangement
- four ou four à micro-ondes
- ustensiles de cuisine et vaisselle
- plaques de cuisson
- réfrigérateur
- congélateur ou compartiment à congélation
- table et des chaises
Qu’est-ce que la SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique qui permet à plusieurs associés (au minimum deux) d’investir ensemble dans des biens immobiliers. La SCI devient propriétaire des biens, et les associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports.
La SCI familiale est la forme la plus courante où des membres d'une même famille se rassemblent pour investir dans l'immobilier ensemble, permettant ainsi de gérer et transmettre un patrimoine immobilier dans un cadre juridique et fiscal avantageux.
Deux options fiscales s’offrent à la SCI :
- L’impôt sur le revenu (IR) : les revenus locatifs sont déclarés comme des revenus fonciers.
- L’impôt sur les sociétés (IS) : permet de bénéficier d’un amortissement des biens et d’une déduction des charges plus étendue.
LMNP ou SCI : comparaison des deux régimes
Fiscalité : BIC vs Revenus Fonciers
Les revenus issus d'une activité de location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Cette fiscalité permet, notamment sous le régime réel, de déduire une grande partie des charges (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, taxe foncière, etc.) et d’amortir le bien sur plusieurs années.
Cela réduit fortement la base imposable, voire l’annule complètement. Les revenus locatifs sont plafonnés à 23 000 € par an, ce qui limite son attrait pour les investisseurs à grande échelle. De plus, les biens loués avec le statut du LMNP sont inclus dans l’assiette de calcul de l’IFI.
Tandis qu'en SCI, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers si l’imposition est réalisée à l’IR. Ici, un abattement forfaitaire de 30 % peut s’appliquer, mais il est impossible d’amortir le bien. Si la SCI est imposée à l’IS, elle peut bénéficier de l’amortissement, mais les dividendes distribués aux associés sont alors soumis à une taxation complémentaire.
Ce type de société ne connaît pas de limite de revenus locatifs. Elle offre une plus grande flexibilité pour réaliser un investissement locatif en ligne ou en direct, et permet ainsi de diversifier les sources de revenus.
Gestion et contraintes administratives
La gestion d’une LMNP est généralement plus simple :
- Une immatriculation auprès de l’administration fiscale suffit pour obtenir un numéro SIRET dans les 15 jours qui suivent le début d'activité.
- Les démarches comptables sont limitées, bien qu’un expert-comptable soit souvent nécessaire pour le régime réel.
En revanche, la gestion d’une SCI implique des formalités plus complexes :
- Rédaction de statuts, immatriculation auprès du RCS, publication au journal d’annonces légales.
- Obligation de tenir une comptabilité détaillée, surtout en cas d’imposition à l’IS.
Voici un tableau comparatif qui résume les différences entre LMNP et SCI :
| Critères | LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) | SCI (Société Civile Immobilière) |
| Type de location | Meublée | Vide (par défaut), possibilité de meublé sous conditions spécifiques |
| Limite des revenus locatifs | Plafond de 23 000 € par an ou moins de 50 % des revenus du foyer fiscal | Pas de limite |
| Régime fiscal d’imposition | Micro-BIC (50 % d’abattement) ou réel (déduction des charges et amortissements) | IR (revenus fonciers avec abattement de 30 %) ou IS (amortissements des biens) |
| Formalités de création | Déclaration simplifiée auprès du fisc (formulaire P0i) | Rédaction des statuts, immatriculation au RCS, publication dans un journal légal |
| Fiscalité sur les plus-values | Plus-values des particuliers (exonération après 30 ans de détention) | Plus-values des particuliers (IR) ou des professionnels (IS), selon le régime choisi |
| Déduction des charges | Possible sous le régime réel | Possible uniquement sous le régime IS |
| Avantages principaux | - Réduction fiscale grâce à l’amortissement - Démarches simplifiées au démarrage | - Investissement à plusieurs - Flexibilité dans la transmission du patrimoine |
Est-ce possible de cumuler SCI et LMNP ?
En principe, la SCI et le statut LMNP sont conçus pour répondre à des objectifs différents, ce qui les rend difficilement compatibles. Selon l’article 1845 du Code Civil, une SCI ne peut exercer une activité commerciale, et la location meublée est juridiquement considérée comme telle. De ce fait, le statut de LMNP est incompatible avec une SCI à vocation purement civile.
Cependant, des aménagements légaux permettent de concilier ces deux régimes sous certaines conditions.
Pour qu’une SCI puisse louer des biens en meublé sous le statut LMNP, plusieurs critères doivent être respectés :
- Les revenus locatifs issus de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an.
- Ces revenus doivent représenter moins de 10 % des recettes totales de la SCI. Une tolérance peut être accordée si ce seuil n’est dépassé que ponctuellement sur une période limitée.
- l'activité avec le statut LMNP doit être exercée à titre occasionnel et doit concerner des locations qui n'entrent pas dans l'activité principale de la SCI
Si ces critères sont remplis, la SCI peut conserver une fiscalité sous l’impôt sur le revenu (IR). Dans le cas contraire, elle bascule vers une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui alourdit les obligations comptables.
