Comment calculer le prix au mètre carré d’un terrain constructible ?

Il convient, avant toute chose, de rappeler que les documents d’urbanisation permettent de différencier les terrains constructibles des terrains non constructibles. Sachant que le prix d’un terrain constructible peut être 20 fois supérieur à celui d’un terrain non constructible.

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) sert de référence puisque la commune y indique les informations relatives aux sols et à leur constructibilité.

Si le prix moyen d’un terrain constructible au mètre carré en France est de 86 euros, il existe de grandes disparités d’un terrain à l’autre. En effet, de nombreux facteurs impactent le prix au mètre carré d’un terrain à bâtir.

Découvrez quels sont ces facteurs et comment est calculé le prix au mètre carré d’un terrain constructible.

Premier facteur qui influence le prix d’un terrain au mètre carré : la région

En fonction de la région dans laquelle se trouve le terrain, le prix peut varier du simple au triple !

Ainsi, si le prix moyen est de 86 € pour la France métropolitaine, dans certaines régions le prix moyen d’un terrain constructible au mètre carré atteint les 124 €. C’est le cas en Provence-Alpes-Côte-d’Azur, tandis qu’en Bourgogne-Franche-Comté, le prix moyen au mètre carré est de 66 €.

La région la plus chère est, sans surprise, l’Île-de-France avec un prix moyen à 251 €.

Il est à noter que des écarts importants peuvent exister au sein d’une même région. Pour prendre à nouveau l’exemple de la région PACA, un terrain constructible dans le Var, proche de la mer, sera bien plus élevé que dans les Hautes-Alpes.

On estime que selon les régions, les français paient entre 27 000 et 200 000 euros l’achat d’un terrain de même taille.

La taille urbaine

Il s’agit du nombre d’habitants que compte votre commune ou votre agglomération.

Les zones rurales de moins de 2000 habitants affichent des prix pour des terrains constructibles s’élevant à une cinquantaine d’euros en moyenne. Dans le même temps, dans les zones où la densité de population est bien plus élevée (villes de plus de 200 000 habitants), les prix des terrains à bâtir sont de 168 € / m2 en moyenne.

La viabilisation

Parmi les facteurs qui entrent en compte dans le calcul du prix au mètre carré d’un terrain : la viabilisation. Un terrain viabilisé est un terrain qui a déjà subi les travaux nécessaires pour être raccordé au réseau électrique, réseau d’eau, de gaz, etc.

En toute logique, un terrain viabilisé se vendra plus cher qu’un terrain qui ne l’est pas.

La nature du sol

D’un point de vue géologique, la nature même du sol influence le prix d’un terrain à la hausse comme à la baisse. Si le sol est argileux et imperméable, des travaux seront à effectuer ou des fondations spécifiques seront à prévoir par l’acquéreur avant de pouvoir y bâtir une maison.

Ces aménagements représentent un coût qui se répercute sur le prix des terrains constructibles.

L’état du terrain

Un terrain peut être vendu vierge ou avec du bâti à détruire ou à combler. Il peut s’agir d’une bâtisse, de fondations, de réseaux souterrains, d’anciens puits, etc. Lorsque des frais supplémentaires liés à ces bâtis sont à prévoir, l’acquéreur s’attend à un geste sur le prix du terrain.

La forme du terrain

Les terrains de forme rectangulaire ou carrée se vendent à de meilleurs prix que des terrains biscornus.

L’exposition du terrain

Les terrains ne sont pas tous exposés de la même manière. Ainsi, un terrain exposé sud se vendra également mieux et à meilleur prix qu’un terrain exposé nord.

La typologie du terrain (plat ou en pente)

Toujours dans une logique de facilité et de coût d’aménagement, un terrain plat se vendra à meilleur prix qu’un terrain en pente nécessitant des travaux de terrassement.

Le cadre de vie

La proximité de certaines infrastructures comme un RER en région Île-de-France, une autoroute en zone rurale, mais aussi de certains services commes des commerces, des écoles, etc. En bref, tout ce qui facilite le quotidien et rend accessible les lieux de travail plus facilement, valorise le prix au mètre carré d’un terrain.

Il en va de même pour la réputation dont jouit le quartier et son entretien.

Comment obtenir le prix au mètre carré d’un terrain ?

Si vous souhaitez connaître la valeur moyenne au mètre carré d’un terrain, depuis 2019, une source gouvernementale vous donne accès à des informations précieuses. Il s’agit de la base DVF 2 référençant les prix de l’immobilier et notamment sur les ventes de biens immobiliers dont la vente de terrains.

Pour rechercher une information sur cette base de données, il suffit de sélectionner le département, la commune, la section ou la parcelle cadastrale. Cela vous donnera une idée des prix pratiqués dans le secteur dans lequel le terrain se trouve.

Pour ce qui est de la formule de calcul, la voici :

Calcul du prix au m² d’un terrain constructible = Prix de vente global du terrain / Nombre de m² totaux.

L’importance de s’informer sur le prix au mètre carré des terrains aux alentours

Dans le cas où vous souhaitez vendre un terrain, connaître le prix au mètre carré des terrains aux alentours vous permet de vous aligner au prix du marché.

Ainsi, vous augmentez vos chances d’attirer de potentiels acheteurs et donc de vendre votre terrain plus rapidement. En cas de tentative de négociation, vous aurez des arguments pour justifier votre prix.

En bref, pour estimer le prix d’un terrain constructible, voici les étapes à suivre :

  1. Déterminer précisément la superficie du terrain
  2. Prendre en compte l’emplacement (zone urbaine, rurale, etc.)
  3. Tenir compte du relief du terrain pour savoir si un nivellement est nécessaire
  4. Garder en tête l’exposition et la vue
  5. Trouver le prix au mètre carré sur le marché local pour s’aligner
  6. Comparer le prix du terrain avec des biens similaires
  7. Calculer le calcul du prix moyen du terrain constructible selon sa superficie totale

Enfin, si les prix des terrains constructibles ont connu de très fortes hausses entre 2012 et 2014, jusqu’a récemment la tendance était à la stabilisation. Cependant, avec la situation sanitaire, les prix des terrains constructibles, notamment près du littoral augmentent de nouveau.

Pour aller plus loin : découvrez ce qu’est le compromis de vente d’un terrain.