Déterminer si un terrain est constructible est une étape essentielle avant tout projet immobilier. Voici les principaux critères à vérifier :
Le plan local d’urbanisme
Consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) en vigueur permet de connaître le zonage et la réglementation applicable au terrain. Ces documents précisent les zones où la construction est autorisée, les types de bâtiments admis ainsi que les règles d’implantation et de densité à respecter.
Les servitudes et contraintes
Le terrain peut être grevé de servitudes d’utilité publique ou soumis à des contraintes particulières. Ces servitudes peuvent concerner la protection de l’environnement, des risques naturels (inondation, mouvement de terrain, etc.) ou le voisinage d’ouvrages publics. Le tout interdit ou restreint fortement les possibilités de construire sur le terrain concerné.
La viabilité du terrain
Avant toute construction, il faut s’assurer de la viabilité du terrain, c’est-à-dire vérifier qu’il dispose bien des accès et réseaux nécessaires à son aménagement. Les services techniques de la commune renseignent sur la desserte du terrain par les voies d’accès (routes, chemins), les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement existants ou à créer.
L’étude de sol
Une étude de sol approfondie est indispensable pour déterminer la nature du terrain (roche, argile, etc.) et sa capacité à accueillir des fondations et une construction. Cette étude identifie également d’éventuels risques de mouvement de terrain, la présence de nappes phréatiques ou de zones humides, qui compliqueraient fortement le projet.
Les autorisations administratives
Dans la plupart des cas, une autorisation administrative est nécessaire pour construire sur un terrain. Le permis de construire doit être obtenu auprès de la mairie avant d’entreprendre tous travaux de construction neuve ou de rénovation lourde. D’autres autorisations comme le permis d’aménager ou des dérogations peuvent également être exigées selon la nature et l’ampleur du projet immobilier.
Autres vérifications
Selon le contexte, des vérifications complémentaires s’imposent parfois avant d’engager un projet de construction :
- Archéologie préventive si présence supposée de vestiges
- Étude d’impact environnemental pour les grands projets
- Étude de circulation pour l’aménagement d’un quartier neuf
Le temps et les coûts liés à ces procédures supplémentaires doivent être anticipés.
