Le compromis de vente d’un terrain

L’achat ou la vente d’un terrain passe généralement par différentes étapes. Celle qui sert de préalable à l’accord final entre les parties est symbolisée par un compromis de vente. Il fixe les modalités de vente et les formalités nécessaires pour concrétiser l’acte authentique quelques semaines plus tard devant le notaire.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Un compromis de vente est une appellation courante pour désigner une promesse synallagmatique de vente. Il est un avant-contrat de vente de terrain. Il s’effectue avant l’étape de la signature officielle de l’acte de vente. C’est un document indispensable mais non obligatoire qui engage les deux parties : le vendeur qui fait la promesse de vente, et l’acheteur bénéficiaire du bien.

Le compromis de vente d’un terrain permet entre autres, de fixer les conditions dans lesquelles s’opérera la vente du terrain. Il marque aussi l’engagement des parties au respect des modalités de vente. La rédaction d’un tel document par un professionnel assermenté (notaire) est fortement conseillée, car il fait office de principe d’accord lourd de conséquences pour les parties.

Les différents types de compromis de vente d’un terrain

On distingue différents modèles de compromis de vente d’un terrain, selon l’emplacement ou la localisation du terrain :

1. Compromis de vente d’un terrain isolé

Un compromis de vente d’un terrain hors lotissement (isolé) peut prendre la forme d’une promesse unilatérale de vente. Lorsque l’acheteur est intéressé par le bien indiqué, mais qu’il n’est pas encore certain de pouvoir conclure, il peut demander que le terrain lui soit réservé pour un délai défini par le vendeur. Cette action n’engage que le vendeur, l’acquéreur est libre d’acheter ou non le terrain.

2. Compromis de vente d’un terrain situé au sein d’un lotissement

Pour un terrain situé dans un lotissement, donc réputé constructible, la signature d’une promesse de vente unilatérale n’est pas envisageable. En effet, l’avant-contrat ne peut être matérialisé qu’après l’obtention du permis d’aménager. On stipule clairement que l’on signe la promesse de vente sous condition suspensive d’obtention du permis d’aménager. Par ailleurs, l’avant-contrat devra contenir toutes les mentions obligatoires supposées apporter le maximum de renseignements au futur acheteur.

3. Compromis de vente d’un terrain agricole

Le terrain agricole est considéré comme terrain isolé non constructible. Sa cession suit donc un processus spécifique. Le compromis de vente devra prendre en compte l’intervention probable de la Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural (SAFER), autrement dit, respecter le droit de préemption de cette structure qui est un véritable passage obligé des opérations d’achat et de vente de terrains agricoles. Le document mentionnera le descriptif précis du terrain agricole mis à la vente, l’existence ou non d’un bornage, d’éventuelles hypothèques ou de servitudes.

La rédaction du compromis de vente d’un terrain

La forme rédactionnelle du compromis de vente relève du choix des parties : c’est soit un acte authentique ou soit un acte sous seing privé. Sa durée de validité est de 18 mois. Le document doit être rédigé en 2 exemplaires et porter les mentions ci-après :

• le prix de vente fixé

• la manifestation de l’accord des deux parties

• les dispositions générales et particulières de vente

• les conditions suspensives

• la date de conclusion de la vente définitive

Lors de la signature du compromis de vente de terrain, l’acquéreur verse habituellement une indemnité d’immobilisation qui a valeur de réservation officielle. Celle-ci ne pourra pas excéder 5 % du prix de vente et sera imputée au montant versé lors de la vente finale.

La signature de l’acte de vente finale

La vente est définitive une fois l’acte authentique signé. Entre la signature du compromis de vente et l’acte de vente définitive devant le notaire, il s’écoule généralement trois mois. C’est le délai moyen valable pour l’achat d’un terrain ou d’un bien bâti. Ce délai représente le temps nécessaire pour rassembler toutes les pièces justificatives utiles à la validation de l’achat : vérifications d’identité, attestation de non-hypothèque, demandes auprès du cadastre, obtention de prêt…

Depuis août 2015, la loi accorde à l’acquéreur non-professionnel un délai de 10 jours pour se rétracter, et d’annuler son engagement d’achat sans justification. Il doit en revanche se rétracter dans les temps, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il faut préciser que le délai de rétractation n’est valable que pour un compromis de vente de terrain situé dans un lotissement. Pas de délai légal de rétractation dans le cas d’un compromis de vente de terrain isolé. Les parties peuvent toutefois le prévoir dans une clause contractuelle.

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