Vous souhaitez acheter un logement et vous venez de vous apercevoir que l’ancien propriétaire avait effectué des travaux non déclarés. En France, tout agrandissement ou changement de l’aspect extérieur d’une maison doit faire l’objet d’une déclaration préalable ou de l’obtention d’un permis de construire si besoin.
Malheureusement, déclarer ses travaux est bien une obligation, et des sanctions existent pour les propriétaires qui auraient dérogé à la règle.
Que faire alors en cas de travaux non déclarés par l’ancien propriétaire ?
Nous allons voir dans cet article quelles solutions s’offrent à vous.
Quels travaux doivent être déclarés ?
Il n’est pas nécessaire de déclarer tous les travaux. Il est d’abord nécessaire de déterminer si les travaux réalisés sont soumis à déclaration ou non.
Voici les travaux ne nécessitant pas de déclaration :
- Toute création de surface de plancher ou d’emprise au sol jusqu’à 5 m² et jusqu’à 12 m² de haut.
Par exemple, la transformation d’un garage en studio entraîne la construction de surface de plancher, ce qui devra nécessiter une déclaration préalable. - la réalisation d’une terrasse réalisée de plain-pied
- Les remplacements des ouvertures (fenêtres, portes) du même modèle
- La construction d’une piscine de moins de 10 m²
- La construction d’un mur de clôture d’une hauteur supérieure à 2 mètres
- les travaux qui n’entraident aucune modification de la façade du logement ou de sa structure porteuse.
Les autres travaux devront faire l’objet d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire.
Comment régulariser la situation en cas de travaux non déclarés ?
Il faut vous rendre au service urbanisme de votre mairie et demander une demande de permis rétroactif.
Si les travaux sont bien conformes aux règles locales en vigueur, vous aurez l’autorisation.
Sinon, la mairie peut vous ordonner la mise en conformité, ou pire, la démolition. Le propriétaire doit donc apporter les modifications nécessaires aux travaux qu’il a exécutés afin de se conformer aux règles d’urbanisme en vigueur. Ces règles sont stipulées dans un certificat d’urbanisme dont une copie peut être demandée en mairie.
Ces règles dépendent du type de zone dans laquelle se trouve le logement. Si le bâtiment est récent, il doit répondre aux exigences de la norme RE2020.
Un expert pourra vérifier que les travaux sont conformes aux règles et qu’un permis peut être délivré.
Ensuite, le propriétaire devra déposer un dossier de permis de construire complet prenant en compte les travaux effectués et d’éventuels autres à venir.
Depuis le 1er janvier 2022, il est possible d’envoyer son dossier à la mairie par voie dématérialisée, ou le transmettre par le biais d’un service en ligne, selon le système utilisé par votre mairie. Vous pouvez aussi envoyer votre dossier par courrier recommandé avec accusé de réception.
Y a-t-il un délai de prescription ?
Le délai de prescription est de 6 ans au pénal après achèvement des travaux; cependant votre mairie peut vous assigner au tribunal de grande instance pendant 10 ans après la fin des travaux. Sans régularisation vous risquez une amende entre 1200 et 6000 € au mètre carré.
