L'état des lieux décrit précisément l'état d'un logement loué, pièce par pièce, à l'entrée puis à la sortie du locataire. Encadré par la loi ALUR et le décret du 30 mars 2016, il sert de référence pour comparer les deux moments et répartir équitablement les frais de remise en état. Un constat détaillé, appuyé par des photos datées, protège les deux parties et conditionne la restitution du dépôt de garantie.
Comprendre l'état des lieux d'entrée et de sortie
Un état des lieux se réalise à deux moments clés de la location. Le premier a lieu à la remise des clés, le second à leur restitution. Ces deux documents ne valent que comparés l'un à l'autre.
C'est cette comparaison qui détermine ce qui relève de l'usure normale et ce qui est une dégradation. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui désavantage le locataire.
Dans la majorité des cas, le constat se fait à l'amiable, directement entre le locataire et le propriétaire ou son agence. En cas de désaccord persistant, un commissaire de justice peut l'établir : ses frais sont alors partagés entre les deux parties, dans une limite fixée par décret. Ce recours reste rare, mais il sécurise les situations tendues.
L'état des lieux d'entrée : votre référence de départ
L'état des lieux d'entrée se signe le jour de la remise des clés, en même temps que le bail. Il fige l'état réel du logement au démarrage de la location. Prenez le temps de tout noter, même les petits défauts : une fissure, un joint noirci, une prise qui ne fonctionne pas.
Réalisez toujours ce constat en plein jour et testez chaque équipement. N'hésitez pas à refuser de signer si une pièce est inaccessible ou mal éclairée. Chaque anomalie non consignée à ce stade pourra vous être reprochée à la sortie.
L'état des lieux de sortie : la comparaison qui compte
L'état des lieux de sortie se déroule le dernier jour du bail, une fois le logement vidé et nettoyé. Le propriétaire compare alors, ligne par ligne, l'état du logement avec celui du document d'entrée. Toute différence non justifiée par l'usure du temps peut être mise à votre charge.
Ce rendez-vous se prépare bien en amont, idéalement dès que vous avez donné congé et que vous connaissez la durée de votre préavis de départ. Rebouchez les trous, nettoyez à fond et rassemblez les quittances utiles avant le jour J.
Que doit contenir un modèle d'état des lieux ?
Un bon modèle d'état des lieux ne se contente pas de lister les pièces. Il doit permettre de décrire l'état de chaque élément avec assez de précision pour tenir face à un litige. La loi impose d'ailleurs un socle de mentions communes à tous les documents.
Les mentions obligatoires imposées par la loi ALUR
Le décret du 30 mars 2016 fixe une liste de mentions à faire figurer. On y retrouve le type d'état des lieux (entrée ou sortie), la date, l'adresse du logement, ainsi que les noms et coordonnées des parties. Les relevés des compteurs d'eau, de gaz et d'électricité, et le nombre de clés remises, doivent aussi apparaître.
Le document doit ensuite décrire l'état de chaque pièce et de ses équipements, avec la signature des deux parties. Vous pouvez retrouver le détail sur la fiche officielle de service-public.gouv.fr. Un modèle qui reprend l'entrée et la sortie sur le même document facilite la comparaison finale.
Un état des lieux incomplet ou mal rempli perd de sa force juridique. Si aucun document n'est établi à l'entrée, la loi considère que vous avez reçu le logement en bon état d'usage. Il est donc dans votre intérêt de ne jamais entrer dans les lieux sans ce constat signé.
La description pièce par pièce, du sol au plafond
Le coeur d'un état des lieux, c'est la description détaillée de chaque pièce : murs, sols, plafonds, puis équipements. Bannissez les mentions vagues comme "bon état" ou "propre", trop faciles à contester. Préférez des formulations précises : "peinture écaillée sous la fenêtre", "rayure de 10 cm sur le plan de travail".
Pensez aussi aux équipements, surtout en location meublée où la liste est encadrée. Vérifiez que chaque élément fonctionne et notez son état réel. Pour savoir ce qui doit être présent, consultez notre article sur les équipements obligatoires d'un meublé.
| Élément à vérifier | Point de vigilance |
|---|---|
| Murs et peintures | Trous de fixation, taches, traces d'humidité |
| Sols et revêtements | Rayures, moquette tachée, carreaux fêlés |
| Fenêtres et volets | Ouverture, joints, mécanisme des stores |
| Cuisine et salle de bain | Joints, robinetterie, plaques et four |
| Compteurs et clés | Relevés exacts, nombre de clés remises |
Générateur d'état des lieux à remplir pièce par pièce
Générateur d'état des lieux
Parcourez chaque pièce, indiquez l'état de chaque élément, puis générez un récapitulatif à copier, compléter et signer.
Ce récapitulatif est une aide à la préparation. Il doit être complété, daté et signé par les deux parties (locataire et propriétaire) pour avoir une valeur. Ce n'est pas un document officiel en soi : conservez des photos datées et comparez toujours l'entrée et la sortie.
Pour vous aider à préparer votre constat, utilisez le générateur ci-dessous. Parcourez chaque pièce, indiquez l'état de chaque élément, puis générez un récapitulatif clair à copier. Ce document vous servira de base, à compléter et à signer avec l'autre partie le jour du rendez-vous.
Remplissez-le tranquillement chez vous, puis imprimez ou recopiez le récapitulatif pour le jour J. Gardez à l'esprit que cet outil prépare votre constat, mais ne remplace pas le document officiel signé sur place par les deux parties.
Les pièges à éviter lors de l'état des lieux de sortie
C'est à la sortie que les tensions apparaissent, car des retenues sur le dépôt de garantie sont en jeu. Quelques réflexes simples évitent la plupart des litiges. Le premier : ne jamais signer sans relire et comparer avec l'entrée.
Ne signez jamais un état des lieux de sortie sans le comparer, poste par poste, à celui d'entrée. Une signature rapide peut coûter plusieurs centaines d'euros de retenues difficiles à contester ensuite.
Vétusté ou dégradation : la distinction qui protège votre dépôt de garantie
La vétusté désigne l'usure liée au simple passage du temps et à un usage normal du logement. Elle ne peut jamais être facturée au locataire. La dégradation, elle, résulte d'un défaut d'entretien ou d'un usage anormal et reste à votre charge.
Pour trancher, une grille de vétusté peut être annexée au bail. Elle fixe une durée de vie et un taux d'usure annuel par équipement, ce qui répartit les frais de façon objective. Vous pouvez en comprendre le fonctionnement dans ce guide sur la grille de vétusté.
Le propriétaire dispose ensuite d'un mois pour vous rendre votre dépôt si aucune dégradation n'est constatée, et de deux mois en cas de retenue. Pour connaître les montants, les délais et les recours, lisez notre guide sur la restitution du dépôt de garantie.
Nos conseils pour un modèle d'état des lieux de sortie sans litige
Photographiez chaque pièce à l'entrée comme à la sortie, avec des clichés datés et nets. Ces images valent bien plus qu'une description écrite en cas de désaccord. Conservez-les précieusement pendant toute la durée du bail.
Relisez aussi les relevés de compteurs et le nombre de clés rendues avant de signer. Une clé manquante ou un compteur mal noté peut suffire à justifier une retenue. Rien ne vous oblige à signer dans la précipitation : prenez le temps qu'il faut.
Si un point de blocage subsiste le jour du constat, mentionnez votre désaccord directement sur le document avant de signer. En dernier recours, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement. Un état des lieux soigné reste toutefois votre meilleure assurance contre les mauvaises surprises.
