La location-accession est un dispositif attractif pour devenir propriétaire de manière progressive.
Elle s'adresse à des ménages sous plafonds de ressources qui n'auraient pas pu acheter un logement directement.
La location-accession est particulièrement développée dans certaines zones géographiques et pour des logements répondant à des caractéristiques précises.
Les accédants bénéficient d'avantages fiscaux et sont sécurisés à chaque étape du processus d'acquisition.
Les conditions de ressources pour être éligible à la location-accession
Pour bénéficier de la location-accession, les ménages doivent respecter des plafonds de ressources. Ces plafonds varient en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique du logement.
Par exemple, pour un logement en zone A, les plafonds de ressources 2023 sont les suivants :
- 1 personne seule : 38 800 €
- 2 personnes : 57 550 €
- 3 personnes : 69 200 €
- 4 personnes : 76 600 €
- 5 personnes : 89 400 €
Les revenus pris en compte
Les ressources prises en compte correspondent à la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage au titre de l'année N-2.
Certains revenus sont exclus du calcul, comme les prestations familiales ou les aides au logement.
Les revenus des enfants rattachés au foyer fiscal de leurs parents ne sont pas non plus pris en compte s'ils ont perçu moins de 9 700 € sur l'année.
Les zones géographiques où la location-accession est particulièrement pertinente
La location-accession est particulièrement développée dans les zones tendues, où les prix de l'immobilier sont élevés et où il est difficile de devenir propriétaire directement. C'est notamment le cas en Île-de-France, sur la Côte d'Azur ou dans les grandes métropoles comme Lyon ou Bordeaux.
Vous pouvez retrouver plusieurs exemples de location-accession dans des zones intéressantes, comme sur le site de Citizim, avec des offres dans le Calvadoz.
La location-accession peut aussi être une solution pertinente dans des villes moyennes ou des zones périurbaines, où les prix de l'immobilier sont plus abordables mais où les ménages modestes peuvent tout de même avoir des difficultés à acheter.
Enfin, certains territoires ruraux cherchent à attirer de nouveaux habitants en proposant des opérations de location-accession attractives, souvent portées par des bailleurs sociaux.
La répartition géographique des opérations de location-accession
Selon les derniers chiffres disponibles, la répartition géographique des opérations de location-accession agréées était la suivante en 2021 :
| Zone géographique | Part des opérations agréées |
|---|---|
| Île-de-France | 25% |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 15% |
| Provence-Alpes-Côte d'Azur | 12% |
| Occitanie | 10% |
| Nouvelle-Aquitaine | 9% |
| Autres régions | 29% |
Les avantages fiscaux liés à ce dispositif
La location-accession donne droit à plusieurs avantages fiscaux pour les accédants :
- Une TVA réduite à 5,5% sur le prix du logement, au lieu de 20%
- Une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15 ans
- Un taux de droits de mutation réduit à 0,1% lors du transfert de propriété, au lieu de 5,8%
Ces avantages permettent de réduire significativement le coût d'acquisition du logement pour les accédants. Ils sont conditionnés au respect de plusieurs critères, notamment :
- L'engagement de l'accédant à occuper le logement à titre de résidence principale
- Le respect des plafonds de ressources
- Le respect des plafonds de loyers et de prix de vente
Un exemple chiffré des économies réalisées grâce aux avantages fiscaux
Pour un logement de 200 000 € HT, les économies réalisées grâce aux avantages fiscaux de la location-accession sont les suivantes :
| Poste de dépense | Montant sans avantages fiscaux | Montant avec avantages fiscaux | Économie réalisée |
|---|---|---|---|
| TVA | 40 000 € | 11 000 € | 29 000 € |
| TFPB sur 15 ans* | 9 000 € | 0 € | 9 000 € |
| Droits de mutation | 11 600 € | 200 € | 11 400 € |
| Total | 60 600 € | 11 200 € | 49 400 € |
*Estimation pour un logement de 100 m² avec une valeur locative moyenne de 10 €/m²/mois
Les caractéristiques du logement pouvant être financé en location-accession
Les logements financés en location-accession doivent répondre à plusieurs critères techniques et de performance énergétique. Ils doivent notamment :
- Respecter la réglementation thermique en vigueur (RT 2012 ou RE 2020)
- Avoir une surface minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 60 m² pour un T3, 75 m² pour un T4, 90 m² pour un T5
- Disposer d'un espace extérieur (balcon, terrasse, jardin) pour les logements situés en rez-de-chaussée ou en étage
Les logements doivent aussi respecter des plafonds de loyers et de prix de vente, qui varient en fonction de la zone géographique :
- En zone A bis (Paris et 76 communes limitrophes) : loyer maximal de 13,08 €/m²/mois et prix de vente maximal de 4 656 €/m²
- En zone A (agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français) : loyer maximal de 10,28 €/m²/mois et prix de vente maximal de 3 658 €/m²
- En zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants, pourtour de l'Île-de-France, quelques agglomérations chères) : loyer maximal de 8,93 €/m²/mois et prix de vente maximal de 3 167 €/m²
- En zone B2 (autres agglomérations de plus de 50 000 habitants) : loyer maximal de 8,37 €/m²/mois et prix de vente maximal de 2 966 €/m²
- En zone C (reste du territoire) : loyer maximal de 7,96 €/m²/mois et prix de vente maximal de 2 825 €/m²
Les typologies de logements les plus fréquentes en location-accession
Les logements les plus fréquemment proposés en location-accession sont des T3 et des T4, qui correspondent aux besoins des familles avec enfants. Les petites surfaces (T1 et T2) sont plus rares car elles ne permettent pas toujours de respecter les plafonds de loyers et de prix au m².
Les maisons individuelles représentent environ un quart des logements financés en location-accession. Elles sont surtout présentes dans les zones périurbaines et rurales, où le foncier est moins cher et plus abondant.
Le processus d'acquisition progressive de la propriété
La location-accession permet aux ménages de devenir propriétaires de leur logement de manière progressive, en deux temps :
- Une phase locative d'une durée de 1 à 5 ans, pendant laquelle le ménage verse une redevance composée d'une part locative et d'une part acquisitive
- Une phase d'accession qui débute lorsque le ménage lève l'option d'achat sur le logement, généralement au terme de la phase locative
Les garanties et la sécurisation pendant la phase locative
Pendant la phase locative, le ménage bénéficie d'une garantie de rachat et d'une garantie de relogement de la part du vendeur. Cela signifie que si le ménage rencontre des difficultés (perte d'emploi, divorce, etc.), il peut demander au vendeur de racheter le logement et de lui proposer une solution de relogement.
Le ménage peut aussi se rétracter et interrompre le processus d'acquisition à tout moment pendant la phase locative, sans perdre les sommes versées au titre de la part acquisitive.
Le financement de l'acquisition du logement
Au terme de la phase locative, si le ménage décide de lever l'option d'achat, il doit financer l'acquisition du logement. Pour cela, il peut mobiliser :
- Un prêt bancaire classique (prêt amortissable ou in fine)
- Un Prêt Social Location-Accession (PSLA), qui permet de bénéficier de conditions de financement avantageuses (taux réduit, allongement de la durée de remboursement, etc.)
- Un Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui permet de financer une partie de l'achat sans intérêts
- Ses apports personnels, notamment la part acquisitive versée pendant la phase locative qui vient en déduction du prix de vente
Les garanties et la sécurisation de l'opération pour l'accédant
La location-accession est un dispositif très sécurisé pour les accédants, grâce à plusieurs garanties :
- La garantie de rachat et de relogement pendant la phase locative (cf. ci-dessus)
- La garantie de parfait achèvement, qui couvre les désordres apparents à la livraison du logement et pendant un an après la levée d'option
- La garantie biennale de bon fonctionnement, qui couvre les désordres affectant les éléments d'équipement dissociables du logement pendant deux ans après la levée d'option
- La garantie décennale, qui couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant dix ans après la livraison
En cas de revente du logement dans les 15 ans suivant la levée d'option, l'accédant bénéficie aussi d'une exonération d'impôt sur la plus-value immobilière.
L'accompagnement de l'accédant tout au long du processus d'acquisition
Les accédants en location-accession bénéficient d'un accompagnement personnalisé de la part du vendeur (promoteur, bailleur social, coopérative, etc.) tout au long du processus d'acquisition :
- Avant la signature du contrat : information sur le dispositif, les engagements réciproques, les garanties, les aides mobilisables, etc.
- Pendant la phase locative : suivi de la situation de l'accédant, ajustement du parcours d'acquisition si nécessaire, préparation de la levée d'option
- Après la levée d'option : accompagnement dans les démarches liées à l'acquisition (financement, assurances, travaux éventuels, etc.), suivi pendant la période couverte par les garanties
