Comment prouver une sous location illégale ?

La sous-location peut tenter certains locataires, notamment s’ils souhaitent quitter leur logement pour quelques temps seulement. La sous-location leur évite un déménagement (meubles, etc.), leur permet de rembourser leur loyer, et, de retrouver leur habitation quand ils le souhaitent.

Toutefois, la sous-location est impossible sans accord exprès du propriétaire. Il existe en effet des conditions à remplir et des démarches à effectuer pour sous-louer un appartement.

Si ces conditions ne sont pas remplies, il sera alors possible de prouver une sous-location illégale si vous êtes propriétaire du logement. Découvrez comment dans cet article.

Sous-louer légalement

La loi encadre la sous-location, et, les conditions à remplir pour pouvoir sous-louer un logement sont les suivantes :

  • Le logement doit être meublé (il est interdit de sous-louer un logement vide),
  • Le locataire doit avoir transmis sa demande par courrier recommandé avec avis de réception ou par huissier,
  • Le bailleur doit donner son accord par écrit,
  • Le loyer doit être approuvé par le bailleur (le loyer ne peut excéder celui du locataire officiel),
  • Un contrat détaillant les modalités de la sous-location doit être établi entre le locataire et le sous-locataire (après accord du propriétaire),
  • Le locataire officiel doit fournir l’accord écrit du bailleur et la copie de son bail au sous-locataire.

Dans le cas où le bail a été signé avant le 27 mars 2014 et en l’absence d’une clause prévoyant l’accord du bailleur, la sous-location d’un appartement meublé reste libre.

Il est à noter que si la loi ne soumet la sous-location à aucune limitation de durée, celle-ci prend toutefois fin à la fin du bail du locataire principal.

Comment prouver qu’une sous-location est illégale ?

Si vous êtes propriétaire et que vous locataire sous-loue illégalement le logement qu’il est censé occuper, il n’est pas toujours évident de la découvrir. Si vous l’avez néanmoins constaté, il est important d’apporter la preuve de la sous-location illégale pour faire valoir vos droits.

Dans le cas d’une sous-location illégale, tous les indices et toutes les preuves doivent être réunis. Il peut s’agir de :

  • Photos de la boîte aux lettres sur laquelle un nom a été ajouté,
  • Témoignages des voisins qui ont constaté un nouvel occupant dans les lieux, – Petites annonces sur des sites de location ou autres.

Prouver une sous-location illégale n’est pas toujours simple mais cela est nécessaire.

La preuve la plus compliquée à recueillir est sans doute le lien financier entre votre locataire principal et son sous-locataire. Ainsi, votre locataire ne pourra pas prétexter qu’il héberge un proche gracieusement.

Dès lors que la sous-location illégale est avérée, le bailleur doit avant tout la faire constater par un huissier de justice.

Sous-location illégale : quelles actions sont possibles ?

La lettre de sommation

Il convient tout d’abord d’envoyer une lettre au locataire pour lui rappeler ses obligations de respecter le contrat de location et lui demander de cesser la sous-location illégale.

La résiliation du bail

Si vous estimez que le rapport de confiance est rompu avec votre locataire, vous êtes en droit de résilier son contrat de location pour “motif légitime et sérieux”. Le locataire ne pourra pas se prévaloir de son droit au renouvellement du bail.

Bien entendu, si une expulsion doit avoir lieu, elle concerne également le sous-locataire.

Réclamer des dommages et intérêts

Au -delà de la résiliation du bail, il vous est possible de demander à votre locataire des dommages et intérêts pour non-respect des termes du contrat de location.

Dans le cas où vous souhaitez demander des dommages et intérêts, il vous faudra saisir le Tribunal d’instance.

Les juges sont de moins en moins tolérants avec les locataires qui sous-louent illégalement, notamment en raison de l’explosion des sous-locations temporaires.