Il existe différents types d’appels de fonds, notamment dans le domaine de la copropriété immobilière. Lorsque le syndicat de copropriété adresse une lettre d’appel de fonds à un copropriétaire, c’est que, dans le cadre de l’assemblée générale, le syndic estime nécessaire une participation financière des copropriétaires pour couvrir certaines dépenses.
Les appels de fonds en copropriété sont régis par la loi. Comment fonctionnent-ils ? Quelles sont les règles qui encadrent l’appel de fonds en copropriété ? Voici quelques éléments de réponse.
Qu’est-ce qu’un appel de fonds en copropriété ?
Il existe de très nombreuses copropriétés en France. De quoi s’agit-il ? Une copropriété correspond à l’organisation d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes (ou SCI), sous forme de lots. Chaque bâtiment comprend des parties privatives ainsi que des parties communes définies par des quotes-parts. La gestion d’une copropriété immobilière est assurée par un syndic.
Qui dit copropriété dit dépenses. Cela peut être des frais de gestion, de charges, d’entretien, ou encore de travaux. Pour pallier ces dépenses, le syndic procède à ce que l’on nomme un « appel de fonds en copropriété ». Ainsi, les appels de fonds en copropriété sont tout simplement les sommes réclamées par le syndic à chaque copropriétaire (art. 35-2 du décret 2019-650 du 27 juin 2019), qu’elles soient prévues ou non par le budget prévisionnel.
Les règles pour l’appel de fonds en copropriété
Les modalités d’un appel de fonds en copropriété
Un appel de fonds doit être notifié et envoyé par courrier en lettre simple, ou par mail, avec l’accord du propriétaire. Cette notification doit comprendre les mentions suivantes :
- Montant de la provision ou de la somme à régler ;
- Objet de la dépense si celle-ci n’apparait pas dans le budget prévisionnel ;
- Date d’exigibilité.
Les charges sont réparties selon les tantièmes détenus par chacun des copropriétaires. Les tantièmes correspondent à la quote-part de l’immeuble qu’ils possèdent. Ceux-ci sont répartis et indiqués dans le règlement de copropriété. En règle générale, les appels de fonds sont prévus de façon trimestrielle. Ainsi, chaque copropriétaire règle 4 provisions par an.
➡️ En cas de non-règlement d’un appel de fonds par un copropriétaire, ce dernier est alors considéré comme « copropriétaire débiteur ». Pour remédier à cette situation de plus en plus fréquente, la loi ELAN du 23 novembre 2018 prévoit une procédure permettant au syndicat de recourir plus rapidement au recouvrement des sommes impayées. En l’absence d’un paiement au-delà de 30 jours après la mise en demeure de payer formulée par le syndic, le copropriétaire débiteur est exposé à une procédure judiciaire.
Les différents types d’appels de fonds en copropriété
En fonction de leur nature, les appels de fonds en copropriété peuvent être prévus (votés dans le budget prévisionnel) ou imprévus. Dans tous les cas, ils doivent être payés par les copropriétaires.
➡️ Voici donc les différents types d’appels de fonds pour une copropriété :
- Appel de fonds pour charges générales (charges courantes) ;
- Appel de fonds pour charges exceptionnelles (imprévues et hors budget) ;
- Appel de fonds pour travaux ;
- Appel de fonds exceptionnel pour travaux urgents.
