Les locaux commerciaux présentent plusieurs spécificités sur le marché de l'immobilier.
Voici ce qu’il faut savoir pour préparer un projet d’investissement locatif avec des perspectives de revenus stables à long terme.
Les opportunités en 2025
En 2025, le rebond général du marché de l'immobilier est bénéfique pour tous les secteurs, y compris l'immobilier commercial.
L'année 2024 avait déjà révélé des chiffres stables par rapport à l’année précédente en matière d'investissement sur ce secteur particulier du marché professionnel.
La mise en location d'un local commercial reste donc une option de choix pour les investisseurs.
Les critères essentiels à l'achat
Pour trouver la perle rare, il faut se pencher sur les critères applicables à n’importe quel type de bien, avec néanmoins quelques spécificités.
Emplacement et visibilité
Il faut s’assurer que la zone bénéficie d’un flux suffisant de client potentiel. Selon ce critère, un bon emplacement commercial peut par exemple se trouver en périphérie s’il est implanté sur une zone d’activité dynamique et bien desservi par les transports en commun.
Prix et surface commerciale
L'emplacement détermine en grande partie le prix au mètre carré. La date de construction des locaux ou celle de leur dernière rénovation donne aussi des indications sur la qualité du bien et peut donc justifier une variation du prix. Les locaux commerciaux ont aussi la particularité d’associer une surface d'accueil et des espaces annexes comme une réserve.
Les baux pour locaux commerciaux
Le bail commercial par excellence est le 3-6-9. Ce contrat, conçu pour offrir un cadre sécurisé à l'exercice d’une activité commerciale, permet d'occuper les lieux par période triennale, avec la possibilité de résilier tous les trois ans.
Le bail professionnel n’est pas une option, car il exclut les activités commerciales. Une alternative plus flexible au 3-6-9 est le bail dérogatoire, ou le bail précaire, pouvant être signé pour une durée maximale de 3 ans.
Les obligations du bailleur
Le bailleur doit fournir un local adapté à l’activité commerciale prévue : commerce de bouche, boutique…
En cours de bail, certaines dépenses sont obligatoirement à la charge du bailleur : grosses réparations et honoraires associés ; travaux sur ouvrages vétustes ou de mise aux normes s'agissant de grosse réparation ; honoraires de gestion des loyers ; impôts, taxes et redevance liés à la propriété…
En fin de contrat, le locataire bénéficie du droit au renouvellement. Si le bailleur refuse, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction.
Le potentiel de valorisation
Le potentiel de valorisation d’un local commercial se joue sur différents critères clés pour le succès de l'activité : attractivité de la vitrine et de la façade, luminosité naturelle et qualité de l'éclairage artificiel, modularité de l'espace de vente (pour une meilleure adaptation à la saison de vente), pertinence des espaces annexes au regard du type d’activité.
Avec quelques opérations façon home staging, il est possible de valoriser le bien commercial afin de le proposer sur le marché à un loyer plus élevé.
