Intérêts intercalaires : Fonctionnement et calcul

 Généralement, lors de l’acquisition d’un bien immobilier ancien, le déblocage du crédit par l’organisme prêteur est immédiat.

En revanche, dans le cas de la construction neuve ou de la réalisation de travaux importants, le déblocage progressif des fonds est souvent de mise, ainsi que le remboursement du prêt à partir du moment où l’emménagement est effectif : on parle alors d’intérêts intercalaires.

À quoi correspondent les intérêts intercalaires ? Comment calcule-t-on ces frais d’emprunt intercalaires ?

Le fonctionnement des intérêts intercalaires

Les banques et les autres organismes prêteurs proposent des prêts aux particuliers et aux professionnels. Il existe ainsi différents types de prêts, et donc différentes méthodes pour calculer les intérêts d’emprunt.

Les intérêts intercalaires : définition

Les intérêts intercalaires, également appelés « frais intercalaires », correspondent aux frais engendrés par le déblocage progressif d’un prêt et donc aux sommes à rembourser mensuellement à la banque tant que ledit prêt n’a pas été débloqué en totalité par celle-ci.

Le déblocage des fonds en plusieurs versements est particulièrement utile dans 3 situations :

  • Construction d’une maison neuve
  • Achat d’une maison en état de futur achèvement (« VEFA»)
  • Réalisation de travaux de rénovation

Avantage des intérêts intercalaires

Le budget de l’emprunteur est « allégé » car il ne rembourse que les intérêts calculés sur le nouveau prêt contracté. Cela est d’autant plus appréciable que l’emprunteur doit la plupart du temps s’acquitter d’un loyer pour le logement qu’il occupe le temps de la construction de sa maison neuve ou des travaux à effectuer.

Inconvénients des intérêts intercalaires

Il en existe 2 principaux :

  • Surcoût du crédit: il peut être dû à l’allongement de la durée de celui-ci à cause des délais de construction ou de rénovation.
  • Augmentation de la prime d’assurance emprunteur: elle tiendra compte de la totalité du montant du prêt (prêt + intérêts)

Comment calcule-t-on les intérêts intercalaires ?

Méthode de calcul d’intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires sont calculés au prorata des sommes déjà débloqués, selon cette méthode de calcul :

Intérêts du mois « M » = cumul des fonds versés au mois « M » x le taux d’intérêt nominal du crédit / 12

Exemple de calcul d’intérêts intercalaires

Pour un appartement neuf d’une valeur de 200 000 euros :

  • 35 % du montant est versé lors de la pose des fondations, soit 60 000 euros. Les intérêts intercalaires sont alors de 60 000 x 0,65 % / 12 = 32,5 euros. Chaque mois à partir de ce premier déblocage de fonds, il faut verser 32,5 euros.
  • 35 % supplémentaires sont versés lors de la mise hors d’eau. Les intérêts intercalaires vont se cumuler c’est à dire (60 000 + 60 000) x 0,65 % / 12 = 65 euros.
  • 25 % à l’achèvement des travaux, soit 50 000 euros supplémentaires. 50 000 x 0,65 % / 12 = 27 euros. La mensualité monte à 65 + 27 = 92 euros.
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