Les différences entre un logement non conventionné et conventionné

On appelle logement conventionné tout logement pour lequel son propriétaire a signé une convention avec l’état. Cette convention stipule que le propriétaire s’engage à respecter un plafond de loyer et de louer son bien immobilier à des locataires aux revenus modestes. En contrepartie, l’état lui verse des allocations spécifiques afin de compenser une certaine partie du loyer. Ces allocations peuvent prendre la forme d’un avantage fiscal, ou de subventions destinées aux travaux de rénovation du logement. On appelle « logement non conventionné » tout logement ne faisant pas l’objet d’une convention et dont le montant du loyer n’est pas plafonné. Le propriétaire ne s’engage pas avec l’Etat, ne signe aucun contrat l’obligeant à fixer un plafond. Voyons ensemble plus précisément ce que cette convention implique.

Conventionner un logement

Il existe deux types de conventions pour un logement : la convention Anah et la convention APL (Caf). Généralement, les bailleurs souhaitant conventionner leur logement se tournent vers l’Anah. Les deux présentent des avantages distincts pour le propriétaire. Pour le locataire, la différence est invisible. Pour les deux conventions, il pourra bénéficier des APL, sauf dans un cas spécifique.

Un logement est conventionné Anah lorsque le bailleur signe un contrat avec l’Agence nationale de l’habitat. Il est possible de conventionner plusieurs logements au sein d’un même immeuble sous le même contrat.

Les conventions Anah se différencient selon 2 critères :

  • Avec ou sans travaux (bénéficiant d’une subvention de l’Anah pour travaux)
  • Le niveau de loyer : intermédiaire, sociale et très sociale.

Un logement est conventionné APL lorsque le bailleur signe un contrat avec l’Etat. Aussi, tout prêt locatif (prêt conventionné ou prêt accession sociale) pour un logement social donne systématiquement lieu à la signature d’une convention APL. L’accès à ces prêts ayant été supprimé depuis le 31 décembre 2019, ce type de conventionnement devient particulièrement rare dans le secteur privé.

La condition principale d’une convention (Anah ou APL) est de ne pouvoir louer le logement qu’à des personnes dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond, dépendant du niveau de loyer, de la composition du ménage et de la situation géographique du logement. Le bailleur s’engage également à assurer un niveau de loyer inférieur à la valeur fixée dans la convention.

Les avantages de la convention

En contrepartie de cet engagement, pour une convention Anah, le bailleur bénéficie de l’avantage fiscal du « Borloo ancien« . Cet avantage consiste en une déduction spécifique sur les revenus fonciers bruts du logement, sur toute la durée de la convention. L’avantage fiscal impose au bailleur d’appartenir au régime réel d’imposition et donc de renoncer au régime microfoncier. La déduction dépend du niveau de loyer :

  • loyer intermédiaire : 30%
  • loyer social ou très social : 60%
  • logement loué à un organisme public ou privé en sous-location, à des personnes défavorisés ou des personnes dont la situation nécessite une solution locative de transition.

Lorsque le bailleur applique un loyer intermédiaire, le locataire ne peut pas bénéficier des APL. Les plafonds de ce loyer sont plus hauts que les plafonds de la convention APL et ne correspondent pas à des foyers aux revenus modestes. Ainsi, on trouvera bien plus de logement conventionné Anah obéissant aux plafonds du loyer social ou très social.

Egalement, il est possible de bénéficier sous certaines conditions d’une subvention pour réaliser un projet de travaux d’amélioration sur le logement. Pour les conventions à loyer social ou très social dans les secteurs tendus, dans le cadre de travaux lourds impliquant la participation d’une collectivité publique, l’Anah accorde une prime de réduction de loyer. Du côté de la convention APL, le bailleur bénéficie d’aides de l’Etat et de prêts spécifiques pour la construction, la réhabilitation ou l’acquisition de logements locatifs.

Engagements du bailleur

En signant la convention Anah, le bailleur s’engage sur plusieurs points. Il doit louer son logement pendant au moins 6 ans pour une convention sans travaux et 9 ans pour une convention avec travaux. Le logement doit répondre à des critères de décence durant toute la durée du contrat. Ces critères feront l’objet de contrôles récurrents.

Pour une convention APL, la durée est au minimum égale à celle du prêt locatif. Cette durée ne peut pas être inférieure à 9 ans ou 15 ans, cela dépend de la nature du prêt. Aussi, la convention APL ne prend pas fin lorsque sa période se termine. Elle est automatiquement renouvelée par tacite reconduction tous les 3 ans. Pour l’arrêter, il faut que l’un des partis entreprenne une démarche.

Les conditions d’occupation sont les mêmes pour les deux conventions. Le logement ne peut être loué à une personne qui l’occupe déjà, sauf si le bail est renouvelé. Le logement doit être non meublé et loué en tant que résidence principale du locataire, justifiant un usage d’au moins 8 mois par an (sauf dans le cas d’une location de logement consentie à un organisme). Il ne peut y avoir de lien d’ascendance ou de descendance entre le bailleur et le locataire.

Pour chaque convention, un loyer maximum au mètre carré est défini. Celui-ci varie en fonction du type de convention, de la situation géographique du logement, de la catégorie du logement et des niveaux de loyers du marché. Ce loyer est révisé au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers.

Pour un logement non conventionné, le bailleur ne perçoit ni aides, ni réductions fiscales. Il n’est lié par aucun contrat et peut donc ainsi :

  • Déterminer le montant du loyer sans aucune limitation.
  • Choisir librement ses locataires.
  • Choisir la durée de location de son bien.

Il n’a tout simplement aucun engagement à respecter autres que ceux encadrant un contrat locatif.

Le locataire

En France, il existe 3 allocations logements : les APL (aide personnalisée au logement), les ALS (allocation de logement sociale) et les ALF (allocation de logement familiale). Ces aides sont attribuées sous conditions ressources et doivent respecter certains plafonds variant en fonction du logement ou de la composition du foyer. D’ailleurs, il faut noter que seules les conditions d’attributions sont différentes. La méthode de calcul est la même pour les 3 aides : sur la base des ressources des 12 derniers mois et selon la même formule.

Ainsi, les 3 allocations logements ne sont pas cumulables, on ne peut en percevoir qu’une seule. Pour savoir laquelle est attribuée, le premier critère est celui du logement, s’il fait l’objet d’une convention, ou non.

Si le logement est conventionné, le locataire peut demander des APL à la Caf. Etant donné que très peu de logements le sont, il existe une allocation pour les logements non-conventionnés : les ALS. Pour les obtenir, les locataires doivent répondre à certains critères et conditions de ressources. Les montants ne diffèrent pas énormément de ceux des APL.

Au final, le fait qu’un logement soit conventionné ou non influe majoritairement sur le propriétaire. Pour le locataire, seules les démarches effectuées pour l’aide au logement changent.

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