On appelle logement conventionné tout bien immobilier pour lequel le propriétaire a signé une convention contractuelle avec l’État, généralement via l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou la préfecture. Ce contrat stipule que le bailleur s’engage à plafonner son loyer et à louer son bien à des locataires sous conditions de ressources.
En contrepartie, l’État lui accorde des avantages fiscaux importants ou des aides financières pour la rénovation. À l'inverse, un « logement non conventionné » (ou du secteur libre) ne fait l’objet d’aucun accord spécifique : le loyer est fixé librement (selon le marché et l'encadrement local) et le propriétaire ne bénéficie pas de ces abattements fiscaux spécifiques. Voyons en détail les implications, les avantages et les différences fondamentales entre ces deux statuts en 2026.
Conventionner un logement : Anah et APL
Diagnostic : Faut-il conventionner votre bien ?
Vous hésitez entre le dispositif Loc'Avantages (conventionné) et la location libre ? Répondez à ces 5 questions pour identifier la stratégie la plus adaptée à votre situation patrimoniale et fiscale.
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Résultat
Pour bien comprendre la distinction, il faut savoir qu'il existe principalement deux types de conventions, bien que le paysage ait évolué avec les réformes récentes du logement.
La convention Anah (Dispositif Loc'Avantages)
C'est le cas le plus fréquent pour les propriétaires bailleurs privés. Un logement est conventionné Anah lorsque le bailleur signe un contrat avec l’Agence nationale de l’habitat. Depuis 2022, ce dispositif a évolué pour devenir Loc'Avantages (remplaçant les anciens dispositifs « Borloo ancien » ou « Cosse »).
Le principe reste le même : le propriétaire accepte de louer moins cher que le marché pour obtenir une réduction d'impôt. Il existe trois niveaux de loyers définis par la convention, offrant des avantages croissants :
- Loc1 (Loyer intermédiaire) : Une décote de loyer modérée (-15 % par rapport au marché) pour une réduction d'impôt de 15 %.
- Loc2 (Loyer social) : Une décote plus importante (-30 %) pour une réduction d'impôt de 35 %.
- Loc3 (Loyer très social) : Une décote forte (-45 %) pour une réduction d'impôt allant jusqu'à 65 % (en intermédiation locative).
La convention APL
Un logement est conventionné APL lorsque le bailleur signe une convention directement avec l’État (préfecture). Historiquement, tout prêt locatif aidé (PLS, PLUS, PLAI) ou prêt conventionné entraînait systématiquement cette signature. Aujourd'hui, dans le parc privé, ce type de conventionnement est devenu plus rare pour les particuliers, les prêts aidés étant souvent réservés aux institutionnels ou aux opérations complexes. La différence majeure pour le locataire est administrative : dans un logement conventionné APL, l'aide au logement est versée directement au bailleur (tiers payant) qui la déduit du loyer.
Les avantages pour le propriétaire bailleur
Le choix de conventionner ou non son logement repose essentiellement sur un calcul de rentabilité entre la perte de loyer et le gain fiscal.
Avantages du logement conventionné (Loc'Avantages)
En signant une convention avec l'Anah, le bailleur accède à des leviers fiscaux et financiers puissants :
- Une réduction d'impôt directe : Contrairement à l'ancien système qui proposait un abattement sur les revenus fonciers, le dispositif actuel offre une réduction d'impôt calculée sur le montant brut des loyers. Cela est souvent plus avantageux pour les contribuables, quel que soit leur tranche marginale d'imposition.
- Des subventions pour travaux : Si le propriétaire conventionne son logement (avec ou sans travaux), il peut accéder plus facilement aux aides de l'Anah (MaPrimeRénov' Parc Locatif) pour financer la rénovation énergétique ou la mise aux normes de décence. Ces subventions peuvent couvrir une part significative du chantier (jusqu'à 25 % ou 35 % du montant des travaux selon les cas).
- Primes de réduction de loyer : Dans certains secteurs tendus, l'Anah peut accorder des primes supplémentaires, notamment si le bien est loué à un organisme public ou privé en sous-location (intermédiation locative) pour loger des personnes en difficulté.
La situation du logement non conventionné
Pour un logement non conventionné, le bailleur ne perçoit ni aides spécifiques de l'Anah liées au loyer, ni réductions fiscales « sociales ». Il est soumis à la fiscalité de droit commun (revenus fonciers au régime réel ou micro-foncier, ou BIC en meublé). Cependant, il conserve une liberté financière totale : il n'a pas de plafond de loyer imposé par une convention (hors encadrement des loyers en zone tendue) et peut viser une rentabilité brute plus élevée si le marché le permet.
Engagements et contraintes du bailleur
La convention est un contrat donnant-donnant. En échange des avantages fiscaux, le propriétaire doit respecter des règles strictes que le secteur libre n'impose pas toujours.
Durée d'engagement
- Conventionné : Le propriétaire s'engage à louer le bien non meublé à titre de résidence principale pour une durée minimale. Avec le dispositif Loc'Avantages, cette durée est de 6 ans pour une convention sans travaux. Si le propriétaire bénéficie d'aides aux travaux de l'Anah, l'engagement passe à 9 ans.
- Non conventionné : La durée du bail est classique (3 ans pour une location nue, 1 an pour un meublé), mais le propriétaire n'est pas tenu de garder le bien en location sur le long terme. Il peut décider de vendre ou de reprendre le bien pour y habiter à chaque échéance de bail, sans pénalité fiscale.
Plafonds de loyers et de ressources
Le cœur de la convention réside dans le plafonnement. Un loyer maximum au mètre carré est défini selon la zone géographique (Zone A bis, A, B1, B2, C) et le niveau de convention (Loc1, Loc2, Loc3). Ce loyer est révisé chaque année au 1er janvier selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL).
De plus, le locataire doit respecter des plafonds de ressources à la signature du bail. Le bailleur ne peut pas louer à n'importe qui : il doit vérifier l'avis d'imposition du candidat pour s'assurer qu'il est éligible au niveau social du logement.
Enfin, dans le cadre d'une convention, il est formellement interdit de louer à un membre de son foyer fiscal, et souvent interdit de louer à un ascendant ou un descendant (sauf exceptions très spécifiques dans certaines anciennes versions, mais exclu dans Loc'Avantages pour bénéficier de la réduction d'impôt).
Impact pour le locataire : APL ou ALS ?
Parcours locataire : APL ou ALS ?
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Pour le locataire, la qualité du logement (décence, surface) doit être identique. La différence se joue principalement sur le type d'aide au logement versée par la CAF (Caisse d'Allocations Familiales).
En France, les aides ne sont pas cumulables :
- Si le logement est conventionné : Le locataire peut prétendre à l’APL (Aide Personnalisée au Logement). C'est l'aide la plus connue. Elle est souvent versée directement au propriétaire (système du tiers payant), le locataire ne payant que le reste à charge.
- Si le logement est non conventionné : Le locataire ne peut pas toucher l'APL. Il demandera alors l’ALS (Allocation de Logement Sociale). Contrairement aux idées reçues, les montants et le mode de calcul (basé sur les ressources, le loyer et la composition familiale) sont quasiment identiques à ceux de l'APL.
Il existe aussi l'ALF (Allocation de Logement Familiale) pour des situations spécifiques (personnes mariées depuis moins de 5 ans, personnes avec enfants, etc.) qui s'applique souvent quand l'APL n'est pas possible.
En résumé pour le locataire : Qu'il soit conventionné ou non, le logement ouvre droit à une aide. La distinction est administrative. Cependant, un logement conventionné garantit au locataire un loyer modéré, souvent bien inférieur aux prix du marché privé, ce qui constitue son avantage principal.
Tableau comparatif : Conventionné vs Non conventionné
| Critères | Logement Conventionné (Loc'Avantages) | Logement Non Conventionné |
|---|---|---|
| Montant du loyer | Plafonné (inférieur au marché de -15% à -45%) | Libre (sauf encadrement local en zone tendue) |
| Choix du locataire | Sous conditions de ressources strictes | Libre (selon solvabilité) |
| Avantage fiscal | Réduction d'impôt de 15% à 65% | Aucun (sauf régimes classiques LMNP/Déficit foncier) |
| Durée d'engagement | 6 ans (sans travaux) ou 9 ans (avec travaux) | Aucune (selon bail classique 1 ou 3 ans) |
| Aide au logement (CAF) | APL (souvent en tiers payant) | ALS (versée au locataire ou au bailleur) |
| Location à la famille | Interdite (pour bénéficier des avantages fiscaux) | Autorisée |
Au final, le choix dépend de la stratégie du propriétaire : privilégier la sécurité et la défiscalisation avec un loyer modéré (conventionné), ou privilégier le rendement brut immédiat et la souplesse de gestion (non conventionné).
