Vous avez fait parvenir à votre locataire une quittance ou une échéance de loyer, mais celui-ci ne s’est pas acquitté de la somme due dans le temps imparti. Vous allez peut-être devoir entamer une procédure d’expulsion du locataire. Voyons ensemble toutes les étapes dans l’ordre chronologique, du 1er impayé de loyer, jusqu’à l’expulsion.
Au 1er impayé de loyer
Dès que les premiers jours s’écoulent après la période d’échéance de paiement du loyer, contactez le locataire par mail et par courrier simple afin de le relancer et d’essayer comprendre la situation. En effet, comme l’indique la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer est une des obligations du locataire. Il est donc légitime de réclamer les versements.
Régulariser la situation
Avant d’entamer une procédure d’expulsion, vous disposez de plusieurs moyens pour tenter de régulariser la situation avec votre locataire.
- Lettre de relance. Si vous n’arrivez pas à joindre directement votre locataire, vous devez lui envoyer une lettre de relance.
- Lettre de mise en demeure. Après un délai de 15 jours, si le locataire n’a pas payé ses échéances, vous allez lui transmettre une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre de mise en demeure n’est pas obligatoire, mais permet de montrer que vous avez relancé le locataire à l’amiable, avant d’entamer une procédure judiciaire.
- L’appel à un conciliateur de justice. Il peut être intéressant de faire appel à un médiateur externe afin de rétablir la communication entre vous et le locataire.
Les démarches annexes
En parallèle, vous devez également contacter la personne garante du locataire qui s’est portée caution pour lui. Si le locataire n’a pas de garant, mais a souscrit une garantie Visale, contactez Action Logement. Sinon, contactez votre assureur si vous avez souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer.
Dans le cas où le locataire serait bénéficiaire d’une aide au logement, vous devez obligatoirement contacter la Caf ou la MSA pour qu’elle engage une procédure d’impayé.
Résiliation du bail
15 jours se sont écoulés après l’envoi de la lettre de mise en demeure. Cela fait donc 1 mois environ que votre locataire n’a pas payé son échéance. Vous allez donc commencer la procédure de résiliation du bail. Celle-ci dépend de la présence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de bail. On parlera ainsi soit de « Résiliation par la clause résolutoire » ou de « Résiliation judiciaire« . Dans les deux cas, comptez 2 à 6 mois entre le passage devant le juge et l’obtention du jugement de résiliation du bail et d’expulsion. Notez également que le locataire devra s’acquitter des arriérés de loyer.
Résiliation par la clause résolutoire
Vous allez prendre contact avec un huissier. Celui-ci enverra au locataire et à son garant, un commandement de payer. Il disposera ainsi d’un délai de 2 mois pour payer les sommes dues et les frais d’huissier. Si ce dernier ne peut s’acquitter des sommes demandées, il peut obtenir des délais de paiement en saisissant le tribunal de son domicile ou demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité.
Une fois le délai écoulé, si le locataire a payé les sommes réclamées, la situation redevient stable et celui-ci peut continuer de vivre dans le logement. S’il n’a pas payé sommes réclamées, vous allez saisir le tribunal afin de prononcer l’expulsion.
Résiliation judiciaire
Vous allez prendre contact avec un huissier. Celui-ci va assigner le locataire devant un tribunal pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. La mise en demeure n’est pas obligatoire dans ce processus.
Le tribunal va étudier le contexte de l’impayé et la situation financière du locataire. Le juge peut accorder des délais de paiement à ce dernier. Sinon, il prononcera la résiliation du bail et l’expulsion.
Procédure d’expulsion
Une fois que le juge a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion, vous allez envoyer au locataire un commandement de quitter les lieux par huissier. Notez que vous ne devez surtout pas procéder à l’expulsion vous-même. Cet acte est passible de 3 ans de prison et de 30 000€ d’amende, même avec un avis d’expulsion prononcé par un juge. Aussi, vous ne pouvez pas pénétrer dans le logement, toucher aux meubles ou changer la serrure. L’ancien locataire est maintenant considéré comme un occupant. Il peut engager une procédure de poursuites pour violation de domicile.
À partir de là, l’huissier pourra se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures. Il peut annoncer sa visite, ou venir à l’improviste. Plusieurs cas de figure apparaissent.
Le locataire est absent
L’huissier informe le locataire qu’un procès-verbal d’expulsion est dressé à son encontre. Celui-ci sera affiché sur la porte d’entrée, mentionnant que le locataire n’a plus le droit de pénétrer dans le logement.
L’huissier peut pénétrer dans le logement s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier.
Le locataire quitte volontairement les lieux
L’huissier dresse un procès-verbal afin d’effectuer l’inventaire des meubles saisis. Dans le procès-verbal, il est indiqué pour la personne expulsée l’obligation de retirer ses biens dans un délai de 2 mois.
Le locataire refuse de quitter les lieux
Dans ce cas-là, l’huissier contactera la force publique pour procéder à une nouvelle tentative d’expulsion. La préfecture a 2 mois pour répondre. Si celle-ci refuse ou ne répond pas, il est recommandé de se retourner contre l’Etat et demander au Trésor Public de rembourser les loyers et les indemnités d’occupation jusqu’à l’intervention de la force publique.
Trêve hivernale
Il est impossible d’expulser le locataire durant la trêve hivernale qui s’étend du 1er novembre au 31 mars.
Où trouver des conseils sur les recours en cas de loyer impayé ?
Vous êtes propriétaire d’un immeuble et vous vous demandez : Quels recours en cas de loyer impayé ? Alors, pour que votre plan d’apurement aboutisse convenablement, référez-vous aux conseils fournis par des professionnels.
Bye Créances vous explique minutieusement les démarches que vous devez accomplir à partir du moment où vous êtes confronté à un loyer impayé. Il vous fournit précisément les divers recours qui s’offrent à vous pour couvrir vos créances. Parmi ces recours, on peut citer la relance amiable des impayés, la mise en demeure de payer, le commandement de payer, la saisie des biens et la résiliation du contrat de bail. Chaque recours est expliqué en détail.
Vous êtes couvert par une assurance loyer impayé ? Alors, le professionnel vous guidera dans la mise en œuvre des garanties afin d’obtenir l’indemnisation auprès de la compagnie d’assurance. Il est à préciser qu’avec l’assurance loyer impayé, vous n’avez pas obligé de recourir immédiatement à la justice à partir du moment où votre locataire fait un signe d’insolvabilité. Même si vous tentez une action, la garantie loyer impayé rend plus facile les démarches administratives et judiciaires. En vous basant sur le conseil fourni par Bye Créances, vous connaissez les procédures à effectuer pour vous faire indemniser rapidement.
