Loyer impayé : procédure d’expulsion du locataire

Vous avez fait parvenir à votre locataire une quittance ou une échéance de loyer, mais celui-ci ne s’est pas acquitté de la somme due dans le temps imparti. Vous allez peut-être devoir entamer une procédure d’expulsion du locataire. Voyons ensemble toutes les étapes dans l’ordre chronologique, du 1er impayé de loyer, jusqu’à l’expulsion.

Au 1er impayé de loyer

Dès que les premiers jours s’écoulent après la période d’échéance de paiement du loyer, contactez le locataire par mail et par courrier simple afin de le relancer et d’essayer comprendre la situation. En effet, comme l’indique la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer est une des obligations du locataire. Il est donc légitime de réclamer les versements.

Régulariser la situation

Avant d’entamer une procédure d’expulsion, vous disposez de plusieurs moyens pour tenter de régulariser la situation avec votre locataire.

  • Lettre de relance. Si vous n’arrivez pas à joindre directement votre locataire, vous devez lui envoyer une lettre de relance.
  • Lettre de mise en demeure. Après un délai de 15 jours, si le locataire n’a pas payé ses échéances, vous allez lui transmettre une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre de mise en demeure n’est pas obligatoire, mais permet de montrer que vous avez relancé le locataire à l’amiable, avant d’entamer une procédure judiciaire.
  • L’appel à un conciliateur de justice. Il peut être intéressant de faire appel à un médiateur externe afin de rétablir la communication entre vous et le locataire.

Les démarches annexes

En parallèle, vous devez également contacter la personne garante du locataire qui s’est portée caution pour lui. Si le locataire n’a pas de garant, mais a souscrit une garantie Visale, contactez Action Logement. Sinon, contactez votre assureur si vous avez souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer.

Dans le cas où le locataire serait bénéficiaire d’une aide au logement, vous devez obligatoirement contacter la Caf ou la MSA pour qu’elle engage une procédure d’impayé.

Résiliation du bail

15 jours se sont écoulés après l’envoi de la lettre de mise en demeure. Cela fait donc 1 mois environ que votre locataire n’a pas payé son échéance. Vous allez donc commencer la procédure de résiliation du bail. Celle-ci dépend de la présence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de bail. On parlera ainsi soit de « Résiliation par la clause résolutoire » ou de « Résiliation judiciaire« . Dans les deux cas, comptez 2 à 6 mois entre le passage devant le juge et l’obtention du jugement de résiliation du bail et d’expulsion. Notez également que le locataire devra s’acquitter des arriérés de loyer.

Résiliation par la clause résolutoire

Vous allez prendre contact avec un huissier. Celui-ci enverra au locataire et à son garant, un commandement de payer. Il disposera ainsi d’un délai de 2 mois pour payer les sommes dues et les frais d’huissier. Si ce dernier ne peut s’acquitter des sommes demandées, il peut obtenir des délais de paiement en saisissant le tribunal de son domicile ou demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité.

Une fois le délai écoulé, si le locataire a payé les sommes réclamées, la situation redevient stable et celui-ci peut continuer de vivre dans le logement. S’il n’a pas payé sommes réclamées, vous allez saisir le tribunal afin de prononcer l’expulsion.

Résiliation judiciaire

Vous allez prendre contact avec un huissier. Celui-ci va assigner le locataire devant un tribunal pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. La mise en demeure n’est pas obligatoire dans ce processus.

Le tribunal va étudier le contexte de l’impayé et la situation financière du locataire. Le juge peut accorder des délais de paiement à ce dernier. Sinon, il prononcera la résiliation du bail et l’expulsion.

Procédure d’expulsion

Une fois que le juge a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion, vous allez envoyer au locataire un commandement de quitter les lieux par huissier. Notez que vous ne devez surtout pas procéder à l’expulsion vous-même. Cet acte est passible de 3 ans de prison et de 30 000€ d’amende, même avec un avis d’expulsion prononcé par un juge. Aussi, vous ne pouvez pas pénétrer dans le logement, toucher aux meubles ou changer la serrure. L’ancien locataire est maintenant considéré comme un occupant. Il peut engager une procédure de poursuites pour violation de domicile.

À partir de là, l’huissier pourra se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures. Il peut annoncer sa visite, ou venir à l’improviste. Plusieurs cas de figure apparaissent.

Le locataire est absent

L’huissier informe le locataire qu’un procès-verbal d’expulsion est dressé à son encontre. Celui-ci sera affiché sur la porte d’entrée, mentionnant que le locataire n’a plus le droit de pénétrer dans le logement.

L’huissier peut pénétrer dans le logement s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier.

Le locataire quitte volontairement les lieux

L’huissier dresse un procès-verbal afin d’effectuer l’inventaire des meubles saisis. Dans le procès-verbal, il est indiqué pour la personne expulsée l’obligation de retirer ses biens dans un délai de 2 mois.

Le locataire refuse de quitter les lieux

Dans ce cas-là, l’huissier contactera la force publique pour procéder à une nouvelle tentative d’expulsion. La préfecture a 2 mois pour répondre. Si celle-ci refuse ou ne répond pas, il est recommandé de se retourner contre l’Etat et demander au Trésor Public de rembourser les loyers et les indemnités d’occupation jusqu’à l’intervention de la force publique.

Trêve hivernale

Il est impossible d’expulser le locataire durant la trêve hivernale qui s’étend du 1er novembre au 31 mars.

Loi hoguet ce que cela change pour les agents immobiliers

Mise en vigueur à partir du 2 janvier 1970, la loi Hoguet est un dispositif qui a pour but de régir l’activité...

Bail 3 6 9 pour particuliers : quelles sont les règles à respecter ?

Lorsqu'un propriétaire permet à une personne d'occuper son bien immobilier, un accord est signé à l’aide d’un contrat locatif. Plusieurs règles sont...

Logement conventionné un réel avantage pour les locataires ?

Vous êtes à la recherche d’un bien à louer ou à mettre en location ? Le logement conventionné fait partie des solutions...

Des crédences adhésives pour votre cuisine

Les Français sont férus de décoration depuis des décennies. À tel point que refaire les espaces intérieurs de la maison au bout...

Diagnostic immobilier : quelle est la durée de validité ?

Qu'ils soient obligatoires ou présentés à titre d'information, les diagnostics immobiliers ont leur importance pour définir les spécificités et risques du logement...

Inclure des travaux dans sa demande de prêt immobilier

Quand on achète un bien immobilier ancien ou neuf, financer les travaux de rénovation ou d'aménagement est une question importante, surtout s'il s'agit d'un...